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전세 사기 안당하는 방법에 대해 알아보고 실제로 예방하기 위해 해야할 일과 확인사항들을 정리해 보겠습니다. 전세 계약하실 때 꼭 확인하시고 사기피해 없으시길 바랍니다.
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시세확인
깡통 전세사기를 피하기 위해서 집의시세를 알아보도록 합니다. 임대인과 공인중개사가 말하는 시세가 아니라 전세를 구하는 당사자가 직접 시세를 알아보세요. 실제 매울의 공시지가를 확인하는 것도 필수입니다.
국토부에서 실거래가 공개시스템에서 아파트, 다가구 및 다세대, 연립, 단독주택, 오피스텔 등의 시세정보를 제공하고 있으니 인터넷으로도 바로 확인할 수 있습니다.
계약할 건물의 전/월세 비율을 확인하고 한 건물에 전세 계약건이 월등하게 많다면 계약을 하시지 마세요.
임대인의 체납 세금 확인하기
임대인에게 체납된 세금이나 임금이 있는지 확이해야 합니다. 이는 체납세금에는 법정기일이 있어서 만약 전세집이 경매나 공매로 넘어가면 이 날짜에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수가 있습니다.
이런 경우를 방지하기 위해서 계약전에 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하면 됩니다.
그런것까지 확인해야한다고 나온다면 그 말에 휘둘리지 마시고 정당하게 요구하거나 다른 매물을 구하세요.
아래 홈택스에서 국세, 지방세 미납내역을 주소만 알면 바로 확인가능하니 조회하시면 됩니다.
권리순위 확인
계약하기 전 꼭 해당 매물의 권리 순위를 확인하세요. 만약 집주인이 전세집을 담보로 대출을 받았다면 세입자보다 은행의 권리가 우선됩니다. 만약 경매로 넘어가면 내보증금 보다 은행에 갚는 것이 먼저입니다.
권리순위확인은 전세집에 근저당(유자, 선순위 채권, 집 담보대출)이 없어야 합니다.
무조건 해당 매물의 등기부등본을 떼서 '을구'를 확인하면 근저당유무를 확인할수 있습니다.
권리 순위는 다세대 주택인지, 다가구 주택인지에 따라 다릅니다.
다세대 주택은 각 호수마다 등기와 임대인이 다르고 다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기이므로 임대인이 건물의 모든 세대를 소유합니다.
경매의 경우 다세대 주택은 해당 집만 해당되지만, 다가구 주택이 경매로 넘어가면 건물이 통째로 넘어가기 때문에 세입자들이 입주한 순서대로 보증금을 돌려받습니다. 그러므로 건물이 매매되었을 때 전체 세입자의 보증금 총액을 계산해서 나의 전세 보증금까지 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다.
공인중개사와 사무소 확인
공인중개사는 임대인과 임차인을 중개하는 역할을 합니다. 최근에 전세사기 유형에 공인중개사가 한패인 경우가 있기 때문에 반드시 공인중개사 사무소가 정상적으로 등록된 곳인지 확인하고 무등록이거나 유사업소일 수 있으니 꼭 확인하세요.
확정일자와 전입신고 받기
확정일자는 임대차 계약을 한 날을 증명하는 것이고 전입신고는 거주지를 옮길 때 새로 거주할 곳의 관할 주민센터나 읍 면사무소에 그 사실을 알리는 일입니다.
이 두가지는 기본적으로 갖추고 있어야 전세사기를 당하지 않습니다.
게약한 날 확정일자를 받고 이사한 날 전입신고를 한 후, 계약일로부터 30일이내에 주택 전/월세 신고도 하세요.
단, 확정일자와 전입신고 모두 신고한 다음날 부터 효력이 발생한다는 허점이 있습니다.
이를 악용하여 임차인이 확정일자를 받기 전에 임대인이 대출을 받는 경우가 있으면 계약전에 없었던 융자가 생길 수 있고 부동산 권리순위로 뒤로 밀릴 수있습니다.
이를 예방하기 위해서
1. 계약시 특이사항으로 임차인의 이사 후 24~48시간내로 계약 매물과 관련된 대출 거래를 하지 않는다 는 조건을 겁니다.
2. 임대인에게 양해를 구하여 이사전에 미리 전입신고를 하는 방법도 있습니다.
전세보증보험 가입
전세보증보험으로 알려진 전세보증금 반환보증은 전세 계약 종료후 보증금을 반환받지 못했을 때 이를 대신 돌려주는 보험입니다.
아파트, 주택, 주거용 오피스텔은 보증보험을 가입할 수 있습니다.
HUG, SGI, HF 총 세 기관에서 전세보증보험을 가입할 수 있습니다.
기관마다 전세보증보험 가입 조건이 다르고 전세 계약의 1/2이 경과하기 전에 가입해야 합니다.
전세 보증보험을 돌려받을 때
1. 전세계약 만기일에 바로 돌려받을 수 없습니다.
2. 만기후 한달이 지나서 신청하고 이후에도 1~2개월 정도의 심사시간이 걸립니다.
3. 임대인에게 보증금을 못받았을 경우에는 돈을 받기 전까지 기존 전세집의 전입신고를 빼지 말고, 그 전에 임차권 등기명령이 되어있어야 합니다.
전세 사기 수법과 전세사기 안당하는 법에 대해 알아보았습니다.
전세사기는 범인이 잡혀도 피해자들이 바로 보증금을 돌려받기 힘들고 아예 못받는 경우도 있습니다.
전세보증보험에 가입하면 다행이지만, 그렇지 않은 경우는 정말 힘든 상황이 될 수 있습니다.
그나마 정부에서는 임대차 계약서 변경 내용 공인중개사 설명 의무 강화를 통해 임차인을 보호하기 위한 조치를 했습니다.
보다 더 강력한 처벌도 생기길 기대해 봅니다.
